林文学|九民纪要解读之不动产担保物权/合同解除

全国法院民商事审判工作座谈会纪要解读

之不动产担保物权（第60-62条）

最高人民法院  民二庭  林文学

一、未办理登记的不动产抵押合同的效力（60）

1.不动产抵押未进行抵押登记的，不影响抵押合同的效力（物权变动的原因行为与物权变动的区分原则）。

2.不动产抵押未进行登记的，抵押合同有效，但抵押权未设立，债权人对抵押物不享有优先受偿权。

3.不动产抵押合同有效，抵押人应当继续办理抵押登记，抵押人不办理抵押登记的，应承担不能办理抵押登记造成的损害赔偿责任，责任范围不超过抵押权设立时抵押人应当承担的责任。（责任范围按抵押物价值与担保物权范围孰低确定）

4.未办理不动产抵押登记的抵押人在债务人不能清偿时承担补充责任，而非连带责任。

二、房地产分别抵押（61）

1.仅抵押建筑物或建设用地使用权二者之一的，适用“房地一体”规则，视为一并抵押，实现抵押权时，建筑物及建设用地使用权均为抵押财产。

2.房地分别抵押的抵押财产范围

两个抵押权均合法有效，抵押财产范围均包括建筑物及建设用地使用权。

3.房地分别抵押时的清偿顺序

适用《物权法》第199条关于多重抵押清偿顺序的相关规定。即抵押权已登记的，按照登记先后顺序清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（同一天在不同登记部门登记，视为相同顺序）

4.建设用地抵押后，新增建筑物不属于抵押财产

实现抵押权时，将新增建筑物一并处分，但新增建筑物所得的价款，债权人无权优先受偿。

三、抵押权随主债权转让（62）

1.抵押权的从属性（《物权法》第192条）

抵押权一并转让为债权转让的法定法律后果，不以办理抵押权变更登记为必要。

2.债权转让后，无需重新办理抵押登记或抵押权变更登记手续，债权受让人即取得抵押权。

3.当事人可约定抵押权不随主债权的转让而转让。

全国法院民商事审判工作座谈会纪要解读

之合同解除（第46-50条）

最高人民法院  民二庭  林文学

一、通知解除的条件（46）

1.不享有解除权的一方向对方发出解除通知，另一方即使未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。

2.解除的时间

当事人因行使解除权而解除合同的，合同自解除通知到达对方之日起解除；

当事人起诉解除合同的，经人民法院审查确认原告享有解除权的，合同自起诉状副本送达对方之日起解除。（民法典草案）

二、约定解除条件（47）

合同双方约定解除的条件成就时，守约方请求解除合同的，人民法院应审查违约方的违约程度，以及对守约方合同目的实现的影响。

违约程度显著轻微，不影响合同目的实现的，守约方请求解除合同，人民法院不予支持。

三、违约方起诉解除（48）

1.违约方起诉解除合同的条件

①非恶意违约

②继续履行对违约方显示公平

③守约方拒绝解除违反诚实信用原则

2.违约方起诉解除合同不影响违约责任的承担

四、合同解除的法律后果（49）

合同解除，合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金定金责任等有关违约责任条款的约定继续有效。

五、违约金过高标准及举证责任（50）

1.违约金是否过高，应以违约造成的损失为判断标准。约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，可请求人民法院适当调整。

（约定违约金高于造成损失的30%，一般可认定为“过分高于造成的损失”）

2.举证责任

“谁主张，谁举证”为原则，违约方负有证明违约金约定过高的举证责任，但守约方主张违约金约定合理的也应提供相应证据。